Dúvidas mais Frequentes

A transferência de bens imóveis no Brasil, seja por venda e compra, doação, doação em pagamento, ou qualquer outro meio, somente pode ser feita por escritura pública, em Tabelionato de Notas, onde as partes comparecem para a concretização do negócio, através da escritura pública, que é ato solene. A escritura, depois de feita no tabelionato, deve ser encaminhada ao Registro de Imóveis correspondente à localização do imóvel, para ser registrada e assim, surtir seus efeitos, conferindo a propriedade à pessoa do comprador/donatário/recebedor, conforme o caso.

Como é feita?:

Por ser um ato mais complexo e minucioso, a escritura de venda e compra/doação de imóveis deve ser agendada com o escrevente com antecedência. É recomendável que a parte compareça ao Tabelionato de Notas já com toda a documentação, para que o escrevente encarregado de lavrar a escritura possa analisá-la, verificando se está faltando algum documento, e possa orientar as partes para o que for preciso. Na data marcada, as partes comparecem ao tabelionato de notas, munidos de seus documentos originais (RG e CPF) para assinarem a escritura.

O que é necessário?:

• Certidões Pessoais dos Vendedores É fundamental, para uma compra segura, que os compradores exijam todas as certidões pessoais de todos os vendedores:

1) Certidões negativas de protestos dos últimos cinco anos, a serem fornecidas pelos Cartórios de Protesto do domicilio dos vendedores;

 2) Certidões negativas de ações dos distribuidores cíveis ( Falência, Execução) a serem fornecidas pelos Distribuidores de São Paulo ou do Estado dos vendedores;

3) Certidão negativa de executivos fiscais, municipais e estaduais, no período de 10 anos anteriores (Fazenda Pública);

4) Certidão negativa da Justiça do Trabalho;

5) Certidão Negativa da Justiça Federal Caso os vendedores sejam pessoas jurídicas, devem ser pedidos ainda os seguintes documentos:

6) Cópia autenticada do Contrato Social da empresa e alterações pertinentes à administração;

7) Cópia autenticada do cartão de CNPJ;

8) Certidão Negativa de Débitos do INSS;

9) Certidão Negativa de Débitos da Receita Federal

• Certidões do Imóvel Também é necessário exigir:

10) Certidão da matrícula do imóvel, atualizada: esta certidão é pedida diretamente ao cartório de Registro de imóveis da região em que se localiza o imóvel. É através desta certidão que se verifica se o imóvel está livre de ônus, tais como hipotecas, penhoras, etc.

11) IPTU do ano corrente

12) Certidão negativa de Impostos da Prefeitura.

13) Caso o imóvel seja um apartamento, vaga de garage, ou conjunto comercial: certidão de quitação de débitos condominiais assinada pelo sindico, com firma reconhecida e cópia da ata de eleição deste sindico.

• Imóvel Rural Se o imóvel a ser adquirido for rural, é necessário ainda que sejam apresentados:

 14) Última declaração de ITR.

15) DARF dos pagamentos dos últimos 5 (cinco) ITRs, ou certidão negativa expedida pela receita federal, relativa ai ITR do imóvel.

16) CCIR - Certificado de Cadastro de Imóvel Rural Obs. Os documentos apresentados no ato da escritura devem ser originais ou em cópias autenticadas, salvo os de identidade das partes, vedada a apresentação destes documentos replastificados, que sempre deverão ser os originais.

A palavra invetário significa ato ou efeito de inventariar e é empregada como relacionar, registrar, catalogar, descrever, enumerar coisas e arrolar. Derivada do latim inventarium, de invernire, isto é, achar, encontrar. 

Quando é feito?

Quando morre uma pessoa deixando bens, abre-se sua sucessão e procede-se ao inventário, para regular apuração dos bens deixados, com a finalidade de que passe a pertencer legalmente aos seus sucessores. A partilha se constitui em complemento necessário e lógico do inventário, quando os bens são distribuidos entre os sucessores do falecido, adjudicando-se a cada um sua cota na herança.

Quando pode ser feito por procuração pública?

a) quando todos forem capazes e concordes;

b) não houver testamento.

Importante: Todas as partes interessadas tem que estar assistidas e orientadas por advogado comum ou advogado de cada uma delas, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial. Documentos que deverão ser apresentados:

a)- certidão de óbito do autor da herança ou xérox autenticado;

b)- documento de identidade oficial (ex. RG) e CPF, xérox autenticado do autor da herança. Das partes xérox simples;

c)- certidão comprobatória do vínculo de parentesco dos herdeiros;

d)- certidão de casamento do cônjuge sobrevivente e dos herdeiros casados (atualizada, 90 dias, CGJ/SP) e pacto antenupcial, se houver, original ou xérox autenticado;

e)- certidão de propriedade de bens imóveis e direitos a eles relativos (atualizada, 30 dias, e não anterior à data do óbito, CGC/SP);

e.1)- certidão ou documento oficial comprobatório do valor venal dos imóveis, relativo ao exercício do ano do óbito ou ao ano imediatamente seguinte deste (CGJ/SP);

f)- documentos necessários à comprovação da titularidade dos bens móveis e direitos, se houver (comprovação do valor de bens móveis e direitos, se houver (CGJ/SP);

g)- certidão negativa de tributos (de impostos e taxas municipais, se imóveis urbanos ou federais - ITRs dos últimos cinco (5) anos, se rurais, e certidão negativa conjunta da receita federal e PGFN ou da Receita Federal do Brasil - CGJ/SP);

h)- certificado de cadastro de imóvel rural - CCIR, se houver imóvel rural partilhado;

i)- certidão negativa ou informação de inexistência de testamento - Registro Central de Testamentos mantidos pelo CNB/SP, site: www.notarialnet.org.br - (CGJ/SP);

j)- certidão de regularidade do ITCMD, emitida pelo fisco - Posto Fiscal Estadual da área da localização do tabelião eleito (portaria CAT-5/07);

k)- Carteira de identidade profissional do advogado, OAB - xérox simples. Modelo de Requerimento de Certidão de Testamento - Particular para impressão. Modelo de Requerimento de Certidão de Testamento - Advogado para impressão.

Obs. Os documentos apresentados no ato da escritura devem ser originais ou em cópias autenticadas, salvo os de identidade das partes. Vedada a apresentação destes documentos replastificados, que sempre deverão ser os originais. (*) Desde que as partes sejam maiores e capazes e não haja testamento.

A procuração, ou mandato, é o ato pelo qual o interessado (outorgante) nomeia alguém de sua plena confiança (procurador), para praticar determinados atos em seu nome. Pode ter prazo de validade ou não, conforme a vontade do outorgante. Como é um ato baseado na confiança, pode ser revogado a qualquer tempo. 

Como é feito?

O interessado (outorgante) comparece ao Tabelionato, com seu RG e CPF originais, e diz ao escrevente que deseja nomear alguém de sua confiança (procurador) para que pratique determinados atos em seu nome - o procurador pratica os atos pelo outorgante, é como se o próprio outorgante tivesse praticando os atos, por isto é fundamental que seja uma pessoa da mais absoluta confiança do outorgante.

Alguns tipos de procuração:

• Procuração Ad-judicia: é aquela dada aos advogados para que estes representem o interessado em juízo (mover ações, defender em ações, fazer acordos, celebrar contratos, etc).

• Procuração Previdenciária: para autorizar que alguém da confiança receba aposentadoria ou pensões por ele.

• Procuração para movimentar Contas Bancárias.

• Procuração para Administrar Bens.

• Procuração para Venda e Compra de Imóveis.

• Procuração para Venda de Automóveis.

• Procuração para Matrícula em Cursos e Concursos.

• Procurações para qualquer outros atos da Vida Civil (somente para atos lícitos ou não proibidos por lei).

O que é necessário?

• Comparecer o interessado com seus documentos originais (RG ou Carteira de Habilitação nova (com foto), e CPF).

•Caso seja o interessado tiver até 15 anos, deve comparecer apenas seu pai ou sua mãe com seus documentos originais (o menor não precisa vir).

• Se o interessado tiver entre 16 ou 17 anos, deve comparecer acompanhado de seu pai ou de sua mãe para assistí-lo, todos com seus documentos originais.

•Trazer a qualificação completa do procurador: nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, nº do RG e do CPF e endereço.

Obs. Os documentos apresentados no ato da escritura devem ser originais ou em cópias autenticadas, salvo os de identidade das partes, vedada a apresentação destes documentos replastificados, que sempre deverão ser os originais.

O interessado comparece ao tabelionato, com seu RG e CPF, a cédula de identidade que pode ser substituída pela CNH - carteira nacional de habilitação; OAB; CREA; CRM; CRF; CRO; etc., e ainda, cédula de identidade expedida pelo Ministério do Exército, Marinha, e Aeronáutica, assina duas vezes de forma idêntica em formulário, preenchendo-o com seus dados.

Documentos necessários:

- RG e CPF (originais);

- Caso o interessado seja mulher casada, separada ou divorciada, que tenha alterado seu nome mas não tenha atualizado o RG (documento de identidade), é obrigatória também a apresentação da certidão de casamento.

Pacto antenupcial, é o ato elaborado no Tabelionato de Notas a pedido dos “noivos” onde declaram a vontade de se casarem em regime diverso do legal vigente no país (comunhão parcial de bens). Feito o pacto antenupcial, deverá ser levado ao Cartório de Registro Civil em que será realizado o casamento.

Após o casamento, deverão levar o pacto antenupcial e a certidão de casamento, acompanhados de requerimento próprio, ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que se encontra o primeiro domicílio do casal para que seja registrado e assim, produza seus efeitos.

Procuração ou mandato, é o ato pelo qual o interessado (outorgante) nomeia alguém de sua confiança (procurador), para praticar determinados atos em seu nome.

O interessado comparece no Tabelionato de Notas, com seus documentos originais de identificação; CPF, e certidão de casamento se casado(a), separado(a), ou divorciado(a). Deve ainda, fornecer a qualificação completa do procurador (nome completo; nacionalidade; estado civil; profissão; nº. do RG e CPF, e endereço.

O reconhecimento de filho é um tipo de escritura pública, feita pelo pai verdadeiro da criança, quando este não a tiver registrado quando do seu nascimento. Assim, ficará constando na certidão de nascimento da criança o nome de seu pai e avós paternos. No reconhecimento de filho, o pai pode acrescentar seu sobrenome ao filho reconhecido.

IMPORTANTE: SOMENTE O PAI BIOLÓGICO PODE FAZER O RECONHECIMENTO DE FILHO, sob pena de cometer crime de falsidade ideológica. Caso a pessoa não seja pai biológico da criança a ser reconhecida, mas desejar que ela seja sua filha legítima, deverá proceder à ADOÇÃO, que é feita judicialmente.

Como é feito?

O pai biológico e a mãe da criança comparecem ao tabelionato com seus RG e CPF originais e certidão de nascimento da criança. Não é necessário trazer a criança, basta a certidão de nascimento dela. Caso o filho a ser reconhecido já tenha mais de 18 anos, deverá também comparecer ao tabelionato, com seu RG e CPF originais.

O que é necessário?:

• Comparecer pai e mãe com RG e CPF originais.

• Trazer a certidão de nascimento do filho/a.

• Caso filho/a maior de 18 anos, também deve comparecer com CPF e RG originais.

Obs. Os documentos apresentados no ato da escritura devem ser originais ou em cópias autenticadas, salvo os de identidade das partes, vedada a apresentação destes documentos replastificados, que sempre deverão ser os originais.

"FIRMA" nada mais é do que "ASSINATURA".

No reconhecimento de firma, o Tabelião atesta que a assinatura constante de um documento é de determinada pessoa.

Como é feito?

Existem dois tipos de reconhecimento de firma:

Reconhecimento de Firma por Semelhança:

É o mais comum. Para que possa ser feito, é necessário que a pessoa cuja firma será reconhecida tenha firma aberta ("ficha de firma") no tabelionato, ou seja, tenha sua assinatura arquivada em uma ficha no cartório. O Tabelião compara, grafotecnicamente, a assinatura do documento com a assinatura da pessoa, em sua ficha de firma. Se forem grafotecnicamente semelhantes, ele reconhecerá que a assinatura do documento é semelhante à assinatura do padrão depositado no Tabelionato, colando um selo de autenticidade e assinando.

Reconhecimento de Firma por Autenticidade:

É  feito nos casos em que se exige maior segurança, como por exemplo:

• Documento de transferência de veículos;

• Títulos de crédito;

• Contratos com fianças e avais.

Nestes casos, a pessoa a ter sua firma reconhecida deve comparecer pessoalmente ao tabelionato, trazendo seus RG e CPF ORIGINAIS, e assinar o documento na presença do funcionário do Tabelionato. Ao fazer o reconhecimento de firma por autenticidade, o Tabelião estará atestando que o interessado veio a sua presença, se identificou e assinou o documento, e por isso, a assinatura é dele. Neste tipo de reconhecimento, o interessado assina um termo em um livro de comparecimento, também para atestar que ele realmente esteve na presença do Tabelião e assinou o documento.

O que é necessário?

Para que o reconhecimento de firma possa ser feito, é necessário que a pessoa que assinou o documento tenha "ficha de firma" no Tabelionato, o que é feito através da abertura de firma. É importante que o portador do documento saiba o nome completo de quem assinou. Se o nome estiver incompleto ou errado, ou ainda se for um nome muito repetido, como José da Silva, é necessário o número do RG ou do CPF da pessoa, caso estes dados não constem no documento, para que a busca no sistema possa ser feita com sucesso, e sua ficha localizada.

Para que o reconhecimento de firma seja feito, a assinatura do documento deve ser semelhante àquela da ficha de firma. A ficha de firma não tem prazo de validade, mas as pessoas mudam sua assinatura com o passar dos anos. Nestes casos, é preciso que a pessoa compareça novamente ao tabelionato, para renovar sua ficha de firma.

“FIRMA” nada mais é do que “ASSINATURA”. No reconhecimento de firma, o Tabelião atesta que a assinatura constante de um documento pertence à determinada pessoa. Existem dois tipos de reconhecimento de firma:

- reconhecimento de firma por semelhança, é o mais comum. Para que possa ser feito, é necessário que a pessoa cuja firma será reconhecida tenha firma aberta (ficha de firma) no tabelionato, ou seja, tenha sua assinatura arquivada em uma ficha no cartório. O Tabelião compara, grafotécnicamente, a assinatura do documento com a assinatura da pessoa em sua ficha de firma. Havendo semelhança entre as assinaturas, ele reconhecerá a assinatura do documento, fixando um selo de autenticidade e assinando sobre o mesmo.

- reconhecimento de firma por autenticidade, é o realizado nos casos em que se exige maior segurança tais como: documentos de transferência de veículos automotores; títulos de crédito; contratos com fiança e avais etc. Nestes casos, a pessoa a ter sua firma reconhecida deve comparecer pessoalmente ao tabelionato, trazendo seu RG e CPF originais, e assinar o documento na presença do funcionário do tabelionato. Ao fazer o reconhecimento de firma por autenticidade, o Tabelião estará atestando que o interessado veio a sua presença, se identificou e assinou o documento. Neste tipo de reconhecimento, o interessado assina um termo no livro de comparecimento, visando atestar que ele realmente esteve na presença do Tabelião e assinou ao documento.

A revogação é o ato que torna sem validade uma procuração anteriormente feita. Por ser um ato baseado na confiança que o outorgante possui no procurador, a procuração pode ser revogada a qualquer tempo (conforme a situação), se não mais convier ao outorgante que o procurador continue exercendo atos em seu nome.